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(資料圖片僅供參考)

來源：中信證券研究

房地產政策既鼓勵短期市場的平穩發展，也為長期的新發展模式添磚加瓦。新房和二手房市場正在明顯快速復蘇，此前不被看好的三四線城市也在復蘇之列。且由于政策可持續，機構相信復蘇持續性也比較強。

中國人民銀行、銀保監會近日發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》征求意見稿，提出要支持住房租賃供給側結構性改革，重點支持自持物業的專業化、規模化租賃企業發展。我們預計，住房租賃企業可以獲得更加便利的貸款支持，也能利用好REITs市場。租賃住房市場的發展，能夠有效緩解房地產市場面臨的輿論壓力，也能通過專業機構適當消化存量空置房屋（但這是有限的），還能對房地產開發投資起到支撐。

根據中國人民銀行2022Q4貨幣政策報告，2022年房貸余額38.8萬億元，同比增長1.2%，較2021年下降10.1個百分點，為有統計數據以來最低。需求不振和提前還款是按揭增速創新低重要原因。我們預計按揭利率（包括存量和增量）會進一步下降，以提振需求。2022年12月，新發按揭利率為4.26%，較新發貸款平均利率高12個基點。

2023年年初到2月25日，重點城市新房成交套數同比下降18%，二手同比上升35%。其中2023年春節后29天，比2022年春節后29天，新房成交套數同比下降13%，二手則同比增長59%。新房和二手房市場都在快速復蘇，我們預計新房市場將在3月迎來網簽的同比正增長。不少三四線城市也在復蘇之列，企業統計的數據顯示三四線城市認購情況已經在最近一周明顯好轉，預計2月底網簽數字將有所表現。

房地產投資既取決于企業的銷售，更取決于企業的融資。信用債市場難在短期復蘇，我們預計開發投資復蘇會顯著滯后于銷售復蘇。且開發企業一致看好大城市，中小城市政府性基金收入下降壓力仍然很大。我們相信，房地產的需求鼓勵政策將在較長時間維持。房企由于貨值不同，尤其是信用融資能力不同，預計表現相當分化。2023年以來尾部項目型小公司的市占率提升，融資渠道穩定的頭部企業銷售盈利能力和權益比上升。

房地產政策既鼓勵短期市場的平穩發展，也為長期的新發展模式添磚加瓦。新房和二手房市場正在明顯快速復蘇，此前不被看好的三四線城市也在復蘇之列。且由于政策可持續，我們相信復蘇持續性也比較強。我們看好銷售很可能超預期，此前拿地積極的房地產開發企業，以及受益于銷售復蘇的房地產服務商。

專業住房租賃機構仍然面臨盈利能力偏低，負擔偏重的挑戰。商品房銷售全面復蘇仍有待時間驗證。拿地偏少的企業銷售持續下滑風險。

關鍵詞： 房地產開發企業 二手房市場