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來源：雪濤宏觀筆記

作者：宋雪濤 張偉

靜態(tài)看，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，廣義房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了超過17%的名義GDP，超過20%的企業(yè)盈利，和超過12%的勞動(dòng)者報(bào)酬。動(dòng)態(tài)看，2016-2017年是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的頂點(diǎn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到峰值后開始回落。

(資料圖片僅供參考)

盡管從潛在需求角度來看，經(jīng)濟(jì)「去地產(chǎn)化」可能是中長(zhǎng)期的大趨勢(shì)。但就短期而言，房地產(chǎn)仍然是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。「房住不炒」、「不強(qiáng)刺激」與「穩(wěn)地產(chǎn)」并行不悖，短期內(nèi)需求側(cè)繼續(xù)因城施策同時(shí)支持供給側(cè)軟著陸仍有較大的必要。

房地產(chǎn)鏈條較長(zhǎng)，涉及行業(yè)眾多，厘清產(chǎn)業(yè)鏈分布是分析房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的前提。由于相關(guān)測(cè)算依賴于統(tǒng)計(jì)局披露的投入產(chǎn)出表，我們基于統(tǒng)計(jì)局的中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，來對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行劃分。

相比于業(yè)界，統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定義更加狹窄。業(yè)界通常所稱的房地產(chǎn)業(yè)，既包括房地產(chǎn)本身的經(jīng)營(yíng)開發(fā)等相關(guān)服務(wù)活動(dòng)，也包括上游的拿地、施工等投資活動(dòng)。而在統(tǒng)計(jì)局的定義中，房地產(chǎn)被劃分在了第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）中，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)及其他房地產(chǎn)業(yè)等具有服務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

因此，按照業(yè)界普遍使用的廣義房地產(chǎn)概念，對(duì)應(yīng)到統(tǒng)計(jì)局的經(jīng)濟(jì)核算口徑下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當(dāng)包括：

1）上游投資活動(dòng)：

主要包括房企通過建安設(shè)備投資（建筑工程投資+安裝工程投資+設(shè)備工器具購(gòu)置）直接參與的房屋建筑、建筑安裝、建筑裝飾和裝修等建筑業(yè)，以及間接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的房企土地購(gòu)置行為。

以2019年修訂后的《2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》以及最新的投入產(chǎn)出表（2020年）數(shù)據(jù)精度為準(zhǔn)，房地產(chǎn)建安設(shè)備投資活動(dòng)具體對(duì)應(yīng)：住宅房屋建筑業(yè)，體育場(chǎng)館和其他房屋建筑業(yè)，建筑安裝業(yè)，建筑裝飾、裝修和其他建筑服務(wù)業(yè)，采礦、冶金、建筑專用設(shè)備制造業(yè)。其中，后三項(xiàng)中僅包括與住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等商品房相關(guān)的活動(dòng)。

2）中游服務(wù)活動(dòng)：

即統(tǒng)計(jì)局口徑中的房地產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)及其他房地產(chǎn)業(yè)。

此外，由于商品房的竣工交付也會(huì)帶動(dòng)如裝修、家具、家電、汽車等的消費(fèi)，因此在更加寬泛的概念下考慮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，也應(yīng)考慮對(duì)房地產(chǎn)后周期的拉動(dòng)。

基于數(shù)據(jù)的可得性，本文在后續(xù)分析中主要討論對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有直接影響的建筑施工活動(dòng)以及服務(wù)活動(dòng)，不包括土地購(gòu)置和房地產(chǎn)后周期。并且，本文將建筑施工活動(dòng)定義為房地產(chǎn)投資活動(dòng)，主要包括房地產(chǎn)建筑活動(dòng)和房地產(chǎn)安裝活動(dòng)，分別對(duì)應(yīng)于經(jīng)濟(jì)核算體系中的房屋建筑業(yè)和建筑安裝業(yè)；將經(jīng)濟(jì)核算體系下的房地產(chǎn)業(yè)定義為房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)。

我們參考統(tǒng)計(jì)局前副局長(zhǎng)許憲春等（2015年）在論文《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用研究》中的處理方法，利用投入產(chǎn)出表構(gòu)建房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的測(cè)算模型。

首先對(duì)可能導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果出現(xiàn)誤差的數(shù)據(jù)口徑問題進(jìn)行梳理。

五方面因素導(dǎo)致投入產(chǎn)出表中涉及房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)與市場(chǎng)通常使用的房地產(chǎn)投資完成額之間存在差異：

1）是否形成固定資本：

房地產(chǎn)投資完成額中的其他費(fèi)用主要為土地購(gòu)置費(fèi)、舊建筑物購(gòu)置費(fèi)，而這兩項(xiàng)并不計(jì)入固定資本形成，因而也不在投入產(chǎn)出表中予以直接體現(xiàn)。

2）總產(chǎn)出中作為最終使用和中間品的比例：

邏輯上講，房地產(chǎn)建筑工程投資還涉及部分裝飾裝修活動(dòng)，設(shè)備工器具購(gòu)置涉及建筑專用設(shè)備的采購(gòu)，也會(huì)對(duì)GDP產(chǎn)生影響。但由于無(wú)法確認(rèn)這兩部分支出作為建筑業(yè)中間品使用和形成各自行業(yè)固定資本的比例，因此會(huì)導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果存在誤差。

3）是否包含商品房銷售增值：

房地產(chǎn)投資完成額從房企支出的視角進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中建筑工程投資、安裝工程投資是房企進(jìn)行建筑安裝時(shí)付出的成本。而在用支出法做經(jīng)濟(jì)核算時(shí)，房企的建筑安裝投資最終體現(xiàn)為建筑業(yè)的固定資本形成，相較房地產(chǎn)投資完成額還多包括了因商品房銷售產(chǎn)生的增值。

4）統(tǒng)計(jì)角度：

投入產(chǎn)出表從行業(yè)劃分的角度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而房地產(chǎn)投資完成額從房地產(chǎn)企業(yè)角度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，導(dǎo)致了投入產(chǎn)出表相較于房地產(chǎn)投資完成額還額外包括了非房企進(jìn)行的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，如城投平臺(tái)進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)。

5）數(shù)據(jù)精度：

由于數(shù)據(jù)披露精度的問題，投入產(chǎn)出表中部分行業(yè)的數(shù)據(jù)還包括了房地產(chǎn)投資以外的活動(dòng)。如，2020年投入產(chǎn)出表中的「體育場(chǎng)館和其他房屋建筑」不僅包括房地產(chǎn)投資中的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓的建筑活動(dòng)，還包括了不計(jì)入房地產(chǎn)投資的體育場(chǎng)館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等的建筑活動(dòng)，而數(shù)據(jù)披露精度尚不支持做更進(jìn)一步地拆分，從而會(huì)產(chǎn)生一定的誤差。

針對(duì)這些口徑問題，我們采取以下方法進(jìn)行處理：

1）針對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)、舊建筑物購(gòu)置費(fèi)不形成固定資本：

我們?cè)跍y(cè)算時(shí)從房地產(chǎn)投資完成額中剔除掉「其他費(fèi)用」，僅考慮建安設(shè)備投資。

2）針對(duì)形成固定資本和作為中間品投入比例的問題：

考慮到裝飾裝修、設(shè)備工器具購(gòu)置在房地產(chǎn)投資中的占比較小（2017-2021年，設(shè)備工器具購(gòu)置占房地產(chǎn)投資比例的均值僅為1.2%，而邏輯上講，商品房銷售前的裝飾裝修并非房企主要投資方向），對(duì)最終結(jié)果的影響有限，我們假設(shè)裝飾裝修、設(shè)備工器具購(gòu)置均體現(xiàn)為建筑工程的中間品投入。

3）針對(duì)房地產(chǎn)投資完成額中未包括銷售增值的問題：

我們需要將房地產(chǎn)建安設(shè)備投資轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)核算口徑下的固定資本形成。

在經(jīng)濟(jì)核算體系下，固定資本形成按購(gòu)買者價(jià)格計(jì)算，在所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)記錄，因此固定資產(chǎn)的交易行為會(huì)產(chǎn)生固定資本形成價(jià)值的重估；而制造業(yè)、基建相關(guān)的建筑物、設(shè)備在交易過程中往往會(huì)發(fā)生貶值，從而會(huì)減少固定資本形成總額。因此，使用「房地產(chǎn)建安設(shè)備投資×（固定資本形成總額/剔除其他費(fèi)用后的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資）」來估計(jì)房地產(chǎn)投資所增加的固定資本形成，會(huì)造成明顯的低估。

我們借助投入產(chǎn)出表，通過「固定資本形成/中間投入」分別計(jì)算房屋建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)中間投入的固定資本形成倍數(shù)，再假設(shè)房地產(chǎn)建筑工程投資（包含設(shè)備工器具購(gòu)置）、安裝工程投資分別對(duì)應(yīng)房屋建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)的中間投入，進(jìn)而計(jì)算房地產(chǎn)建安設(shè)備投資帶來的固定資本形成。

結(jié)果顯示，2012-2020年，房屋建筑業(yè)每增加1單位的中間投入，可以帶來約1.33單位的固定資本形成，而建筑安裝業(yè)每增加1單位的中間投入，可以帶來1.31單位的固定資本形成。

4）針對(duì)統(tǒng)計(jì)角度的問題：

在處理第三個(gè)問題的過程中，我們用房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)口徑下的建筑工程投資（包含設(shè)備工器具購(gòu)置）、安裝工程投資分別替代經(jīng)濟(jì)核算體系中房屋建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)的中間投入，實(shí)際上已經(jīng)將統(tǒng)計(jì)角度統(tǒng)一到了房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)口徑下。

5）針對(duì)數(shù)據(jù)精度的問題：

由于數(shù)據(jù)可得性受限，無(wú)法對(duì)數(shù)據(jù)精度做進(jìn)一步處理，因此我們忽略由數(shù)據(jù)精度引起的誤差。

最后，基于投入產(chǎn)出表對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行測(cè)算。

參考許憲春等（2015年），利用競(jìng)爭(zhēng)型投入產(chǎn)出表，可以構(gòu)建以下投入產(chǎn)出開放模型：

其中：是各部門總產(chǎn)出列向量；是各部門最終使用列向量；是各部門進(jìn)口系數(shù)（進(jìn)口額/國(guó)內(nèi)需求）對(duì)角化形成的矩陣；是直接消耗矩陣，其中的元素反映生產(chǎn)一單位j產(chǎn)品需要直接投入的i產(chǎn)品的價(jià)值量；是各部門的增加值率，即增加值占總產(chǎn)出的比例；是各部門的增加值。

如果不考慮各部門的進(jìn)口，模型中的為列昂惕夫逆矩陣，也即完全需要系數(shù)矩陣，其中的元素代表考慮各產(chǎn)品的間接投入后，j產(chǎn)品每增加一單位最終使用時(shí)，對(duì)i產(chǎn)品的完全需要量。而引入則進(jìn)一步剔除了生產(chǎn)過程中通過進(jìn)口滿足的中間投入。

根據(jù)每年住宅、非住宅在房屋建筑業(yè)中間投入中的占比，將房地產(chǎn)建筑工程投資拆分為住宅類和非住宅類。結(jié)果顯示，2020年房地產(chǎn)建安設(shè)備投資共8.9萬(wàn)億元，其中住宅類建筑工程投資（含設(shè)備）、非住宅類建筑工程投資（含設(shè)備）、安裝工程投資分別為7.1、1.2、0.6萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)的固定資本形成分別約為9.3、1.6、0.8萬(wàn)億元。

將以上結(jié)果分別代入到2020年投入產(chǎn)出開放模型中，結(jié)果顯示，2020年8.9萬(wàn)億元的房地產(chǎn)建安設(shè)備投資，共拉動(dòng)了各行業(yè)增加值10.4萬(wàn)億元，占當(dāng)年名義GDP的10.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為19.2%，拉動(dòng)GDP增速0.67個(gè)百分點(diǎn)。

采取同樣的方法對(duì)2007、2010、2015-2019、2021年房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)GDP的拉動(dòng)進(jìn)行測(cè)算。其中，由于缺少2016、2019、2021年投入產(chǎn)出表，我們綜合2015和2017年投入產(chǎn)出開放模型對(duì)2016年數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，綜合2018、2020年投入產(chǎn)出開放模型對(duì)2019年數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，利用2020年投入產(chǎn)出開放模型對(duì)2021年數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。此外，2007、2010、2015、2017年投入產(chǎn)出表中，沒有對(duì)房屋建筑業(yè)做進(jìn)一步區(qū)分，我們直接將房地產(chǎn)建筑工程投資代入模型進(jìn)行計(jì)算。

從房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)名義GDP的貢獻(xiàn)來看，2007年以來先升后降，大致可以劃分為三個(gè)階段：

①2007-2012年：房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)持續(xù)提升，其拉動(dòng)的增加值在名義GDP中的占比由6.7%提升至11.6%。

②2012-2017年：房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)進(jìn)入平臺(tái)期，穩(wěn)定在11.3%左右。

③2018-2021年：2018年，房地產(chǎn)投資活動(dòng)拉動(dòng)的增加值在名義GDP中的占比下滑至新的平臺(tái)，近年來穩(wěn)定在10%左右。

同時(shí)，從2016年以來的連續(xù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)建安設(shè)備投資對(duì)名義GDP增速有穩(wěn)定的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)建安設(shè)備投資每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，可以拉動(dòng)名義GDP增速提升約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資增速可能會(huì)進(jìn)一步下滑至-11%左右（詳見報(bào)告《對(duì)直覺的背離——2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》），但由于對(duì)GDP產(chǎn)生直接影響的房地產(chǎn)建安設(shè)備投資在中性預(yù)測(cè)下有望實(shí)現(xiàn)+1.5%的增長(zhǎng)，較2022年預(yù)計(jì)回升11個(gè)百分點(diǎn)。如果按照2017、2018、2020年投入產(chǎn)出模型來看，建安設(shè)備投資的回升有望對(duì)明年名義GDP增速帶來0.15個(gè)百分點(diǎn)左右的拉動(dòng)。

與房地產(chǎn)投資活動(dòng)不同，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)核算體系中隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，涵蓋房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)，主要由兩個(gè)部分組成：一是房地產(chǎn)行業(yè)提供的商業(yè)性服務(wù)活動(dòng)，如商品房銷售、物業(yè)管理、中介服務(wù)等；二是全社會(huì)住房提供的住房服務(wù)，既包括租賃住房提供的服務(wù)，也包括居民自有住房提供的服務(wù)。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在名義GDP中的占比在7%左右。

統(tǒng)計(jì)局披露了各年生產(chǎn)法下房地產(chǎn)業(yè)GDP，因此我們可以從生產(chǎn)法角度來測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。從生產(chǎn)法下的經(jīng)濟(jì)核算來看，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比呈現(xiàn)持續(xù)提升的趨勢(shì)，近年來占GDP的比重在7%左右。2021年，生產(chǎn)法下房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.7萬(wàn)億元，占支出法GDP的6.7%，占比較2020年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)名義GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為2.8%，回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；拉動(dòng)名義GDP增速0.37個(gè)百分點(diǎn)，較2020年提升0.07個(gè)百分點(diǎn)。

不過，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)核算體系可能會(huì)低估房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。我國(guó)居民自有住房服務(wù)價(jià)值采用成本法核算，而近年來房?jī)r(jià)的上漲帶來了存量自有住房的升值，以成本法核算并未考慮房屋升值部分對(duì)GDP的影響。

我們將房地產(chǎn)業(yè)增加值代入到前文構(gòu)建的投入產(chǎn)出開放模型以后，得到的測(cè)算結(jié)果與上述方法一致。原因在于，房地產(chǎn)業(yè)直接、間接消耗的中間產(chǎn)品的增加值，通過生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)業(yè)上，因此利用「房地產(chǎn)業(yè)增加值/名義GDP」實(shí)際上已經(jīng)全面衡量了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的影響，包括房地產(chǎn)業(yè)自身及對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)。

商品房銷售對(duì)房地產(chǎn)業(yè)GDP影響較大。

從邏輯上來講，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，還是中介服務(wù)，都主要圍繞著商品房的銷售活動(dòng)展開。

從數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)業(yè)名義GDP增速與商品房銷售額增速之間確實(shí)存在相對(duì)較高的正相關(guān)性，但不同階段的相關(guān)程度并不一致。2000-2007年二者的相關(guān)系數(shù)為0.46，2008-2017年進(jìn)一步提升至0.84，但2018年以來相關(guān)性有所下降，2018-2021年相關(guān)系數(shù)僅為0.66。

但房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)管理、保障性住房相關(guān)服務(wù)、房屋租賃服務(wù)、自有住房提供的服務(wù)受當(dāng)年商品房銷售的影響較小，并且自有住房服務(wù)產(chǎn)生的增加值目前按照成本法計(jì)算，因此商品房銷售雖然是影響房地產(chǎn)GDP的主導(dǎo)因素，但并非唯一影響因素。

綜合對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)、服務(wù)活動(dòng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的測(cè)算來看，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的影響。

近年來，廣義房地產(chǎn)拉動(dòng)的增加值在名義GDP中的占比基本穩(wěn)定。2007-2016年，廣義房地產(chǎn)拉動(dòng)的增加值的在名義GDP中的占比整體呈現(xiàn)提升的趨勢(shì)，由2007年的11.7%提升至2016年的18.2%。2018年以來，廣義房地產(chǎn)對(duì)名義GDP的貢獻(xiàn)小幅下滑，但基本能夠穩(wěn)定在17%左右；對(duì)名義GDP增速分別拉動(dòng)0.59、1.45、0.98、1.10個(gè)百分點(diǎn)。

但實(shí)際上，廣義的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不止17%。一方面，商品房的銷售還會(huì)帶動(dòng)居民增加對(duì)裝潢材料、家電、家具以及汽車的消費(fèi)，也會(huì)間接的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但這部分的影響難以從各消費(fèi)品的需求中進(jìn)行有效地分離。另一方面，房地產(chǎn)投資過程中還涉及到土地購(gòu)置，對(duì)地方財(cái)政存在直接的影響，對(duì)城投平臺(tái)、基建投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在間接的影響；土地財(cái)政如果長(zhǎng)期降溫，將會(huì)持續(xù)弱化財(cái)政對(duì)基建的撬動(dòng)能力（詳見《基建的長(zhǎng)期問題》）。此外，居民自有住房服務(wù)產(chǎn)生的增加值以成本法核算，也會(huì)導(dǎo)致低估廣義房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)GDP影響更大，但2012年以來存在回落的趨勢(shì)。2007-2012年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，投資活動(dòng)對(duì)GDP的影響持續(xù)提升，其拉動(dòng)的增加值在廣義房地產(chǎn)業(yè)中的占比由2007年57%提升至2012年的67%。此后，房地產(chǎn)投資活動(dòng)仍然是房地產(chǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的主要途徑，投資活動(dòng)拉動(dòng)增加值在廣義房地產(chǎn)業(yè)中的占比仍能保持在60%左右，但較2012年的峰值有所回落。

由于房地產(chǎn)投資活動(dòng)帶來的增加值更多，因此房地產(chǎn)建安設(shè)備投資對(duì)廣義房地產(chǎn)拉動(dòng)的增加值有更大的影響，對(duì)GDP的影響也相應(yīng)更大。

根據(jù)投入產(chǎn)出表中的「營(yíng)業(yè)盈余/總產(chǎn)出」，可以從收入法角度計(jì)算出各行業(yè)的盈余率，即每單位產(chǎn)出可以貢獻(xiàn)多少營(yíng)業(yè)盈余，再利用上述計(jì)算出的房地產(chǎn)對(duì)各行業(yè)產(chǎn)出拉動(dòng)情況，可以進(jìn)一步計(jì)算出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)全社會(huì)盈利拉動(dòng)的情況。

投資活動(dòng)：規(guī)模大，利潤(rùn)薄。

2020年，房地產(chǎn)投資活動(dòng)共拉動(dòng)各行業(yè)產(chǎn)出33萬(wàn)億元，其中貢獻(xiàn)企業(yè)盈余2.9萬(wàn)億元，占當(dāng)年全社會(huì)營(yíng)業(yè)盈余的11.8%。

從貢獻(xiàn)率角度看，2012年以前，房地產(chǎn)投資活動(dòng)拉動(dòng)的盈余在全社會(huì)總盈余中的占比持續(xù)提升，由2007年的7.9%提升至2012年的12.9%；2012年以后，房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)總盈余的貢獻(xiàn)呈現(xiàn)邊際回落的趨勢(shì)，但基本穩(wěn)定在12%左右。

從盈余率角度看，盡管房地產(chǎn)投資活動(dòng)影響的產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大，但利潤(rùn)率并不算高。2010年以來，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的盈余率始終保持在小幅低于全社會(huì)平均盈余率的水平，可能是因?yàn)榕c房地產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)較高的建筑、建材業(yè)的利潤(rùn)率偏低。

服務(wù)活動(dòng)：2017年盈余率出現(xiàn)躍升。

相較于投資活動(dòng)，歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)的盈利能力更強(qiáng)。2020年，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)各行業(yè)盈余合計(jì)2.7萬(wàn)億元，占全社會(huì)總盈余的10.9%，盈余率高達(dá)30.1%，超出全社會(huì)平均盈余率21個(gè)百分點(diǎn)。

2017年可能是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2017年房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)盈余率達(dá)到34.1%，較2015年大幅提升21.3個(gè)百分點(diǎn)，此后均保持在30%以上。從2015、2017年投入產(chǎn)出表的對(duì)比來看，引起房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)盈余率大幅提升的主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)折舊率大幅下降，從而推升了其盈利水平。但從近年來的變化來看，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)的盈余率有邊際下滑的趨勢(shì)。

綜合投資活動(dòng)和服務(wù)活動(dòng)，廣義房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)總盈余的貢獻(xiàn)在近年來超過20%。2020年，廣義房地產(chǎn)業(yè)共拉動(dòng)各行業(yè)盈余5.6萬(wàn)億元，占比達(dá)22.7%，盈余率為13.5%，盈余率高出社會(huì)平均水平4.4個(gè)百分點(diǎn)，但盈余率及盈余占比在2018年以來均出現(xiàn)邊際回落。

從廣義房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的盈利貢獻(xiàn)來看，2017年同樣是個(gè)分水嶺。2017年以前，投資活動(dòng)是貢獻(xiàn)盈利的主要分項(xiàng)，占比在30%左右；而2017年以后，服務(wù)活動(dòng)對(duì)盈利的貢獻(xiàn)明顯提高，目前二者基本接近。

根據(jù)投入產(chǎn)出表中「勞動(dòng)報(bào)酬/總產(chǎn)出」，可以計(jì)算出各行業(yè)的勞動(dòng)報(bào)酬率，進(jìn)而也可以計(jì)算出房地產(chǎn)對(duì)從業(yè)人員工資收入的拉動(dòng)作用。

投資活動(dòng)：對(duì)薪酬的貢獻(xiàn)先升后降。

2020年，由房地產(chǎn)投資活動(dòng)直接、間接拉動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬合計(jì)4.8萬(wàn)億元，占全社會(huì)勞動(dòng)總報(bào)酬的9.1%。

2007-2012年，房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)全社會(huì)勞動(dòng)報(bào)酬的貢獻(xiàn)持續(xù)攀升，占比從6.0%提升至10.9%，房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大居民收入產(chǎn)生了顯著的效果。而2015年以來，隨著房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)邊際回落（圖3），房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)全社會(huì)勞動(dòng)報(bào)酬的貢獻(xiàn)也開始了趨勢(shì)性的下滑，2015、2017、2018、2020年的占比依次為10.6%、10.1%、8.9%、9.1%。

房地產(chǎn)投資活動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬率并不算高。2007年-2020年，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬率在10%-15%，盡管隨著全社會(huì)整體的勞動(dòng)報(bào)酬率在同步提升，但持續(xù)低于全社會(huì)平均水平；2020年，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬率約為14.8%，低于全社會(huì)平均水平4.7個(gè)百分點(diǎn)。

服務(wù)活動(dòng)：對(duì)薪酬的貢獻(xiàn)相對(duì)較小。

相比于投資活動(dòng)，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)對(duì)居民收入的貢獻(xiàn)更少。2020年，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)拉動(dòng)各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬合計(jì)1.6萬(wàn)億元，僅占全社會(huì)勞動(dòng)總報(bào)酬的3.1%，與其對(duì)名義GDP7%左右的貢獻(xiàn)率相比，明顯偏低。

此外，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬率也持續(xù)低于全社會(huì)平均水平，但缺口在逐漸收斂。2020年，房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)勞動(dòng)報(bào)酬率約為18.5%，較全社會(huì)平均水平低1.1個(gè)百分點(diǎn)，但勞動(dòng)報(bào)酬率較2018年提升了2.9個(gè)百分點(diǎn)。

綜合來看，盡管廣義房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體量較大，但由于勞動(dòng)報(bào)酬率不高，導(dǎo)致其對(duì)薪酬的貢獻(xiàn)相較拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言相對(duì)偏低。

2020年，廣義房地產(chǎn)業(yè)合計(jì)拉動(dòng)勞動(dòng)報(bào)酬6.5萬(wàn)億元，占全社會(huì)勞動(dòng)總報(bào)酬的12.2%，較2018年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)。由于投資活動(dòng)、服務(wù)活動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬率均低于全社會(huì)平均水平，因此廣義房地產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬率同樣相對(duì)較低，2020年約為15.6%，低于全社會(huì)平均勞動(dòng)報(bào)酬率4個(gè)百分點(diǎn)。

從結(jié)構(gòu)上看，盡管服務(wù)活動(dòng)拉動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬占比從2007年以來持續(xù)提升，但相比投資活動(dòng)仍然偏低，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)提供勞動(dòng)報(bào)酬的主要渠道。2020年，投資活動(dòng)拉動(dòng)的勞動(dòng)報(bào)酬在廣義房地產(chǎn)業(yè)中占75%。

盡管房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的占比邊際回落，同時(shí)潛在購(gòu)房需求也將持續(xù)下降（詳見《地產(chǎn)下行的盡頭：多少億平是終點(diǎn)？——中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求測(cè)算》），經(jīng)濟(jì)「去地產(chǎn)化」可能是中長(zhǎng)期趨勢(shì)。但就目前而言，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)超過17%，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過20%，對(duì)勞動(dòng)報(bào)酬貢獻(xiàn)超過12%，房地產(chǎn)仍然是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。「房住不炒」、「不強(qiáng)刺激」與穩(wěn)地產(chǎn)并行不悖，短期內(nèi)通過因城施策的方式繼續(xù)支持房地產(chǎn)供需兩端同時(shí)軟著陸仍有較大的必要。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)