在過去房地產行業高歌猛進的時期，行業的紅利催生了一批百億、千億規模房企，現如今，當紅利褪去，便是考驗企業真實經營能力的時刻，真正有能力、底子厚、經營健康的企業在新一輪的搶位賽中終會脫穎而出。金地集團（600383.SH）就是這樣一家注重“里子”的企業。
一、兼顧規模與效益，做低調的“優等生”
金地集團在業內屬于一家比較“低調”的企業，在這背后反映的是其“穩健”的經營邏輯，2016年在歷經沉浮后，金地集團積極做出調整，憑借多年來的內功修煉，踏入高增長軌道，2019年順利踏入兩千億大門，隨后保持穩定發展態勢。
不跟風“三高”模式，始終堅持規模與效益的平衡
過去十年，房地產行業“三高”模式盛行，追高冒進，大量舉債擴張是過去行業的普遍現象；而如今行業已全面進入縮表周期，原先在“三高”模式下更為激進的企業頻繁爆發危機，“三高”模式難以為繼。
反觀金地集團“不走尋常路”，在不依賴高杠桿、不犧牲利潤的前提下實現規模高速增長，2021年，金地集團的銷售業績達到2867億元，銷售額逆勢增長18.15%，2022年3月金地集團行業銷售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。
圖：金地集團2017-2021年銷售業績表現
在過去十年間金地集團凈負債率稍有提升，但常年低于70%，三道紅線始終保持在綠檔。當前政府加強行業金融監管，為金地集團這類穩健發展的企業創造了發展的機遇期。
圖：近十年E50凈負債率均值與金地集團對比
（注：億翰標桿50，簡稱E50，由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標桿房企組成，以企業指標絕對值占比為權數，以加權平均法計算的指標）
在不盲目追求規模化增長，堅守利潤底線的原則下，金地集團的凈利潤率和毛利潤率長年保持高于行業均值；受益于投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有了明顯的提升，2021年的ROE仍達到了15.7%，穩居行業前列。
健康指數高，融資優勢顯著
如今“融資難”已經成為行業共識，部分房企因為流動性危機導致信用風險蔓延，發債融資渠道受阻；房地產企業的信用質量加速分化，唯有經營穩定、財務健康的企業才能在融資上有額外的優勢，因此企業融資成本的高低也成為衡量房企核心競爭力的關鍵指標之一。
過去幾年金地集團一直保持著較低的融資成本，2021年金地集團融資成本進一步下降至4.56%，體現了金融機構對金地集團的極大認可。
圖：2017-2021年 E50融資成本均值與金地集團對比
二、墊高投資安全墊，穩固基本盤
過去幾年，企業拼命沖規模，在投資布局上有兩個典型現象：
一是投資下沉三四線，隨著貨幣化安置政策的大力推進，三四線城市市場熱度上升，引發眾多房企2017、2018年下沉布局。近兩年貨幣化安置步入尾聲，三四線城市面臨嚴重的人口流失，購買力不足等問題，銷售遇阻，大多數重倉布局的企業業績都慘遭拖累。
圖：TOP50房企一二線及三四線拿地占比
二是高價搶地，2015年-2019年間，諸多房企為了沖規模瘋狂加杠桿拿高溢價地塊，但是那段時間拿的高價地塊利潤率普遍較低，企業也因為高估市場預期而埋下不少隱患。隨著政策調控的加強和需求的萎縮，基本面較差的城市市場出現明顯下行，房企高價拿地項目虧損。
然而，金地集團在過往的發展中堅守布局核心一二線，堅持利潤底線，得以在當前市場環境下守住安全邊界，穩住基本盤：
堅持布局一二線主流城市，嚴控三四線城市下沉
金地集團目前形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區以及中西部和東北核心城市為主的區域布局，堅持上海、北京、深圳等高能級城市的深耕力度，嚴格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達到34%。
聚焦城市深耕成效顯著
隨著城市深耕戰略的持續推進，金地集團在全國十多個城市的市場排名位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的不斷提升也為企業銷售業績的增長提供了強有力的保障。
表：2021年金地集團單城市銷售額及銷售排名
投資紀律嚴苛，保持拿地利潤的高標準
當前行業的真實現狀是“錢比地貴”，企業融資環境尚未有明顯改善，企業投資愈發謹慎，土地市場熱度下降，企業拿地機會隨之增加，企業投資逐漸回歸利潤導向，不拿不賺錢的地逐漸成為共識。
對于金地集團而言，一直秉承謹慎的投資態度，通過投資模型對不同指標進行全方面考察，挑選投資價值更高的地塊進行投資，一段時間內，金地集團內部投資要求凈利率約10%、IRR約20%，雖不同能級城市有所差異，但這是拿地的一把尺子，保障項目利潤與規避風險。
圖：金地集團投資理念
多元業務協同，實現可持續低成本拿地
金地集團在土地獲取上除了公開市場招拍掛以外，還通過舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展方式，獲取了豐富的土儲，2021年，投資方式以投資額計，金地集團非招拍掛拿地占比約49%，同比去年提升173%，多元化獲地能力顯著提升。
通過多元化業務的布局發展，內部的金地威新、金地體育等產業均實現了與地產的強強聯動，相繼在廣州、北京、惠州、武漢等地落子，助力城市運營戰略發展。
圖：金地集團產業聯動拿地典型項目列表
三、堅持精工筑造，強化科技賦能
隨著行業進入下半場，逐步回歸居住本質，倒逼企業回歸核心競爭力的塑造，其中“產品力”首當其沖。對于金地而言，在產品的打造上有著科學嚴謹、務實的“理科生”特質，始終秉持“科學筑家，智美精工”的產品理念。
科學筑家，引領產品品牌升級
2018年，針對當前消費升級時代下，消費者對住宅品質和品味要求越來越高，和關注健康和智能科技的新趨勢，金地集團提出“科學筑家，智美精工”的全新品牌理念。在一如既往強化金地集團產品的科技屬性之外，兼顧產品的智能、健康及居住感受和美學體驗，強化“智、美、精”三大品牌特質，通過人性化細節、科技創新、美學呈現、精益求精的品質打磨產品。在產品線上，金地集團已經形成了九大系列，滿足從剛需到高端各個不同層次的消費需求。
不隨波逐流，以實實在在產品及服務提升為核心
金地集團始終秉持“科學筑家”，聚焦客戶需求，以科技為引領，實實在在提升產品和服務。經過二十幾年的研發沉淀，形成諸如“Life智享家”、“五心精裝家”、“360°健康家”、“Flexible+”可選可變戶型等一系列通用標準化研發成果。
四大體系構筑“金地健康家”。疫情后期，居家防疫引發了人們對住宅與健康關系的思考，金地集團提出以家為圓心，從健康通行、健康環境、健康居家、健康服務四大體系來建立“金地健康家”全維體系，圍繞全維度社區生活場景，對社區生活動線、社區布局、社區配套設施、住宅空間設計、社區服務等方面進行全新升級，賦能人居。
建筑的數字化、工業化、定制化。理科生金地集團堅信，科學發展是企業在時代變幻中的安身立命之本。2019年，金地集團就專門成立BIM工作小組，從設計出圖到成本算量再到工程建造，將開發商、設計師、施工單位及各類相關方全部打通，以此實現建筑的數字化、工業化和定制化。
四、經營管理信息化，助力企業持續增長
早在2020年6月5日，金地集團董事長凌克在一次活動中提到，目前行業建設周期、資本的投入都達到某一個極限之后，企業要想繼續獲得新的“增長”，需要靠技術進步，“經營管理的信息化”則是地產公司未來實現高增長的關鍵能力之一。
構建“投產銷”一體化金地模式
作為精細化管理的代表性企業，金地集團在投資、開發、產品、營銷等各個環節多措并舉，持續強化精細管理，構建“投-產-銷一體化模式”，加強市場預判和提前調度的能力，降本增效成果顯著，主要體現在投資體系、運營管控、營銷管理等關鍵工作上：
在投資體系方面，金地集團建立了覆蓋宏觀經濟、行業政策、具體城市的數字化投資管理平臺，并通過大數據和算法模型，敏銳捕捉一線城市投資機會，降低出錯率、提升投資質量。
在運營管控方面，金地集團建立了開發周期“一城一圖”對標機制與“大中小”庫存管理體系。通過“一城一圖”正態分布管控評價體系，用當地城市從拿地到開盤均值進行管控，實現區域一線“一城一標準”的拿地到開盤的領先效率管理。目前，金地集團在大部分城市基本達到了開發效率前五的水平。
五、“三不”原則，扎實推進多元業務發展
近年來，由于市場環境發生變化，房地產行業由增量進入存量時代，開啟下半場，倒逼房企轉型多元化發展，但是多數房企或未找準賽道，或未投入堅持，多元化業務發展收效甚微。
作為早期布局多元化業務的企業之一，金地集團圍繞房地產開發主業為核心，形成了從房地產開發、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業、產園運營的全產業鏈布局。2021年金地集團的多元化板塊實現收入87.4億元，同比增長20.3%，占營收比重達10%。
（注：2021年報中物業出租收入為物業出租及其他收入）
金地集團在多元化布局上，始終堅持“三不”原則，既是對企業經營風險的把控，也是對“長期主義”經營的堅持。
“三不”原則，扎實推進多元業務發展
一是不盲目追風：不盲目跟隨長租、文旅、養老等行業熱點，堅持以效益為出發點，探索符合金地集團自身的多元業務發展及模式。
二是不盲目圈地：區別于多數房企，經營好業務本身，尋找集團增長的第二曲線，始終是金地集團多元業務發展的初衷，避免舍本逐末，陷入多元化發展失敗的漩渦。
三是不激進發展：不追求規模的快速擴張，尊重多元化業務的發展邏輯，堅持通過精細化經營和打磨，實現多元化業務的有質量增長。
多元業務發展成效顯著，均已邁入各領域第一梯隊
當下很多企業都開始轉型輕重并舉發展，對于金地集團而言，夯實住宅開發主業的同時延伸輕資產業務、強化服務與運營能力，應對變化的市場，實現行穩致遠。
分業務來看，近幾年金地集團在持有運營物業、代建、物業等領域有較顯著成果。
物業更名升級，發力智慧物業
金地物業起步于1993年，近年來，金地集團啟動了“3+X”戰略布局，打造“三橫九縱”服務矩陣——“三橫”是根基，由點到面，從社區到城市，
2021年“金地物業”正式更名為“金地智慧服務”，充分挖掘“互聯網+物聯網”的科技應用。年報數據顯示，2021年金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅動，新增外拓合約面積超7,000萬平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達15%。目前金地物業重點發展住宅物業、商業物業、城市服務三大業務，從房屋租售、軟裝設計到社區經營、企業團餐等，管理業態向更廣闊服務范圍延伸。
行業調整期，最是考驗企業真實能力的時候，當下行業競爭格局發生較大變化，在此輪行情中得以存活下來的企業將迎來新的發展機遇。
作為一個堅定的長期主義者，金地集團始終堅持平衡發展、穩健經營的戰略，擁有極強的抗風險能力，得以平穩穿越周期；進入行業下半場，金地過往沉淀的投資能力、經營能力和產品能力等核心競爭力終將使其脫穎而出。
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