■ 王麗新
2025年土地市場平穩收官。據中指研究院數據，全年300城住宅用地成交規劃建筑面積6.2億平方米；出讓金總額2.3萬億元。2026年1月6日，上海迎來新年首場土拍，浦東、閔行兩宗宅地順利出讓，表現符合預期。
筆者認為，在市場整體“以銷定投”與土地供應“縮量提質”的審慎基調下，土地市場催生出一系列結構性新特征，折射出房地產行業轉型的新投資邏輯。
【資料圖】
特征一：核心地塊競價升溫，多城樓面單價再刷新。
縱觀2025年土地市場，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市的優質地塊樓面價屢創新高。例如，2025年3月份，杭州西湖蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊成交樓面價8.8萬元/平方米，溢價率達115.39%；2025年三季度，上海、深圳、蘇州相繼刷新宅地單價紀錄，其中上海徐匯地塊以20.03萬元/平方米的成交樓面價，創下全國宅地地價最高紀錄。
這一結構性暖流的出現，源于三方面因素。其一，各地優化供地結構，加大低容積率優質地塊供應，拿出“壓箱底”的核心資源；其二，限價政策適度松綁，部分地塊配建要求降低，為房企預留合理利潤空間；其三，高端改善性客群需求釋放，相關項目去化表現亮眼。在此背景下，房企為保障現金流安全，紛紛聚焦高能級城市核心宅地。
特征二：一二線城市宅地受青睞，高總價地塊成交量增加。
2025年，核心一二線城市仍是土地市場成交主力軍，但總體表現又有新的變化。
一方面，二線城市躍升為土地市場核心支撐。中指研究院數據顯示，2025年，一二線城市宅地出讓金占300城總出讓金比例升至57.0%，較2024年提升4.4個百分點，其中二線城市占比提升至41.5%，例如，杭州去年前7個月出讓金已超2024年全年；成都超800億元；武漢、蘇州均超600億元。這一態勢背后，是“好房子”工程的推進提振了房企在高能級城市擴儲的信心，也預示著未來洋房、小高層等改善型產品供給將大幅增加，滿足改善性需求。
另一方面，高總價大宗地塊成交量增加。據中指研究院數據，2025年，全國重點城市住宅用地單宗地塊成交價超80億元的共13宗。其中，2025年6月份，中海地產、招商蛇口、徐匯城投等四家房企組成“巨無霸”聯合體，以439.53億元將徐匯東安地塊收入囊中，創下年度總價紀錄。這一轉變背后有兩大趨勢值得關注，一是房企拿地方式多元化，協議出讓成為高總價大宗地塊的重要補充，城投平臺與市場化企業合作的模式，更利于解決片區開發難題；二是聯合體拿地成為投資高總價地塊的主流方式，這既為資金實力較強的房企提供了高效補倉路徑，也實現了資金壓力與市場風險的分攤，凸顯房企對“確定性”投資的追求。
特征三：房企投資回歸理性，“確定性”成為拿地核心標尺。
頭部房企聚焦少數核心城市、優選高去化率地塊，是2025年土地市場最鮮明的特征。兩組數據可佐證這一趨勢：2025年拿地金額TOP20房企，其拿地總額占TOP100房企的62.7%，較2024年提升7.8個百分點，其中5家房企拿地最多的城市均為上海；與此同時，部分優質民企拿地積極性回升，濱江集團等多家民營房企躋身拿地金額TOP30。
這一現象一方面展現出企業投資呈現積極態勢，另一方面也印證了行業投資邏輯的深刻調整，即從“規模擴張”轉向“安全優先”，“確定性”貫穿房企全年投資決策。這種“確定性”，既包含對地塊去化潛力的精準研判，也涵蓋對利潤率的精細測算，產業支撐力、軌交便利性、人口導入能力等，成為房企投資的關鍵考量指標。房企投資回歸理性，推動土地資源加速向優質項目集中，為行業利潤率修復筑牢基礎。
總體來看，2025年土地市場的三大新特征，本質上是行業從“規模紅利”轉向“質量紅利”的必然結果，房企投資邏輯的轉變，更是住房需求從“有沒有”邁向“好不好”的重要標志。隨著土地市場與新房市場供求關系逐步匹配，房地產行業新發展模式的構建將持續提速，未來土地市場有望在結構性回暖后，邁向更穩健的發展階段，為房地產行業平穩轉型提供堅實支撐。
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