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1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)公布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的文件，允許滿足新房?jī)r(jià)格連續(xù)3月下降的城市探索降低首套房貸利率。

我們預(yù)計(jì)符合條件的房?jī)r(jià)下調(diào)城市將于近期下調(diào)首套房貸利率，幅度或在20-50個(gè)基點(diǎn)。70個(gè)大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，主要是二、三線城市。中信證券研究部地產(chǎn)組預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)4.7%，其中2023Q4單季同比增長(zhǎng)有望超15%，前低后高態(tài)勢(shì)明顯；預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅有望收窄至-5%左右，并且逐季修復(fù)，2024年可能重歸增長(zhǎng)通道。

展望未來(lái)，我們認(rèn)為不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將有望很快放開(kāi)；在供給側(cè)，進(jìn)一步的流動(dòng)性支持和預(yù)期管理，將繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)房企的資產(chǎn)負(fù)債表。

【資料圖】

投資機(jī)會(huì)：2023年伴隨地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)修復(fù)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商龍頭將直接受益；在地產(chǎn)需求帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)鏈上下游細(xì)分行業(yè)建議關(guān)注具備價(jià)格彈性的純堿、浮法玻璃，需求明顯改善的工程機(jī)械、重卡，成本和需求同時(shí)改善的煉化&煤化工。地產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)鏈建議關(guān)注終端銷量有望回暖的家電。地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期改善，有望助力銀行股估值修復(fù)。

2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)公布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的文件，允許滿足新房?jī)r(jià)格連續(xù)3月下降的城市探索降低首套房貸利率。此次政策核心是對(duì)前期階段性放松政策的常態(tài)化安排，長(zhǎng)效機(jī)制將首套利率與房?jī)r(jià)變化動(dòng)態(tài)掛鉤。前期以“三支箭”為代表的供給側(cè)金融政策，配合因城施策下的多項(xiàng)需求端政策，協(xié)同推進(jìn)。釋放積極政策信號(hào)。

圖1：地產(chǎn)政策發(fā)力點(diǎn)逐漸從供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)

按照文件要求，各地可于每季末月評(píng)估之前3個(gè)月新房?jī)r(jià)格，如果出現(xiàn)同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降的情況，則可“階段性地”降低甚至取消首套房貸利率下限。

我們預(yù)計(jì)符合條件的房?jī)r(jià)下調(diào)城市將于近期下調(diào)首套房貸利率，幅度或在20-50個(gè)基點(diǎn)（預(yù)計(jì)不會(huì)明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。本次政策主要作用區(qū)域是二、三線城市，一線城市受到支持的直接效果有限。

表1：按首貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，12月底70城中有38城符合降低首貸利率的標(biāo)準(zhǔn)

圖2：政策主要作用區(qū)域是二、三線城市

隨著各地逐漸落實(shí)新的首套房貸利率要求，地產(chǎn)當(dāng)月銷售增速轉(zhuǎn)正時(shí)點(diǎn)有望更早到來(lái)，我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售、竣工、拿地、開(kāi)工指標(biāo)逐步企穩(wěn)：

1. 房地產(chǎn)銷售：中信證券研究部地產(chǎn)組預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)4.7%，其中2023年第四季度同比增長(zhǎng)有望超15%，前低后高態(tài)勢(shì)明顯；部分城市房?jī)r(jià)或同比改善，全國(guó)銷售額增速快于銷售面積增速。

中信證券研究部固收組針對(duì)銷售復(fù)蘇做了情景假設(shè)分析。預(yù)測(cè)2023年地產(chǎn)銷售的基準(zhǔn)假設(shè)是：① 疫情影響變?nèi)酰虎?居民信心逐步好轉(zhuǎn)。中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售狀況逐漸好轉(zhuǎn)，若地產(chǎn)銷售狀況能夠在2023Q3回到2022年6月的水平，不排除全年地產(chǎn)銷售增速可能接近10%。

圖3：2023年地產(chǎn)銷售增速情景假設(shè)（%）

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：中信證券研究部宏觀組預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資有望在2022年約-10%降幅上明顯收窄至-5%左右，且逐季修復(fù)。中信證券研究部地產(chǎn)組預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能重歸增長(zhǎng)通道。

面對(duì)當(dāng)前需求持續(xù)下行、企業(yè)和宏觀風(fēng)險(xiǎn)不斷疊加的局面，我們預(yù)計(jì)供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動(dòng)市場(chǎng)銷售拐點(diǎn)和信用拐點(diǎn)早日出現(xiàn)。

需求側(cè)：解除不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將是未來(lái)政策重點(diǎn)。

① 限購(gòu)政策：我們預(yù)計(jì)二線省會(huì)城市的住房限購(gòu)有望實(shí)質(zhì)性放開(kāi)，一線和新一線城市的限購(gòu)也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。

② 限貸政策：2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大需求的釋放。我們預(yù)計(jì)后續(xù)認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。

③ 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：各地對(duì)于普通住宅認(rèn)定的過(guò)嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性，我們預(yù)計(jì)各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。

供給側(cè)：流動(dòng)性支持和預(yù)期管理為核心的政策，將進(jìn)一步優(yōu)化龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債表。

① 2022年出臺(tái)的地產(chǎn)融資“三支箭”將繼續(xù)發(fā)揮作用，即債券市場(chǎng)有望繼續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)市場(chǎng)化融資功能，A股股權(quán)再融資在2023年進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段。

② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在REITs市場(chǎng)有望獲得合理待遇，房企符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求的底層資產(chǎn)有可能不斷被盤(pán)活，從而增厚房企邊際業(yè)績(jī)，推動(dòng)企業(yè)獲得現(xiàn)金回流。

③ 預(yù)計(jì)銀行將積極解決存量債務(wù)問(wèn)題，新增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信用支持，避免金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

圖4：房地產(chǎn)政策展望

2023年伴隨地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)如預(yù)期逐漸修復(fù)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商龍頭將直接受益；在地產(chǎn)需求帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)鏈上下游細(xì)分行業(yè)建議關(guān)注具備價(jià)格彈性的純堿、浮法玻璃，需求明顯改善的工程機(jī)械、重卡，成本和需求同時(shí)改善的煉化&煤化工。地產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)鏈建議關(guān)注終端銷量有望回暖的家電。地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期改善，有望助力銀行股估值修復(fù)。具體如下表2：

表2：地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)投資機(jī)會(huì)匯總

??宏觀經(jīng)濟(jì)增速大幅下行，銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預(yù)期惡化；

??房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面尚未復(fù)蘇的風(fēng)險(xiǎn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表受部分高價(jià)地影響，業(yè)績(jī)走低的風(fēng)險(xiǎn)；

??家電行業(yè)原材料價(jià)格大幅上漲；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇；下游需求不及預(yù)期。

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