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來源：財華社

地產(chǎn)2022年很“慘”，這已經(jīng)成為一個共識，那么在2023年，地產(chǎn)行業(yè)可能會如何變動？哪些企業(yè)或有潛力？

近段時間，包括佛山、武漢、南京、鄭州在內(nèi)的多座房地產(chǎn)熱點城市，相繼出臺了市場需求端的松綁政策，掀起新一輪救市大潮。華通證券分析指出，區(qū)域范圍內(nèi)的取消限購政策會在短期內(nèi)釋放一波購房需求，促進樓市的成交。

(資料圖)

2022年以來，官方多次強調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，這已經(jīng)成為當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵內(nèi)容。7月28日高層重磅會議提出“因城施策用足用好工具箱，……壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”；而在近期的重磅會議上，對地產(chǎn)的措辭也有積極的一面。

近日中財辦有關(guān)負責(zé)人指出，“去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場明顯走弱，近幾個月來出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行中一個重大風(fēng)險因素。下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。”

近期的重要會議更是指出，“2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。”西南證券指出，會議通稿中關(guān)于“支持剛性和改善型住房需求”等表述說明對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇政策支持將繼續(xù)接力，后續(xù)有望出臺銷售相關(guān)刺激政策。

自11月以來，政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響力最重的，“三支箭”政策接連發(fā)力，為紓困房企融資問題進行了妥善的安排，被市場解讀為對房地產(chǎn)行業(yè)的重磅利好。而從地方政策的推進來看，對樓市的利好政策在今年也是發(fā)布的十分頻繁。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1至11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近年來的峰值。值得注意的是，在本輪限購政策優(yōu)化的過程中，新一線、強二線城市成為了“主陣地”。但在政策尺度方面，“房住不炒”仍是政策底線，各方都需保持合理預(yù)期。

在一系列政策呵護下，地產(chǎn)行業(yè)似乎已有回暖跡象。據(jù)東方證券統(tǒng)計，第50周29大城市新房銷售為2.6萬套，較上周上升7.8%，按城市規(guī)模具體來看：一線城市新房、二手房交易較上周分別上升7.8%、下降7.5%；二線城市新房、二手房交易較上周分別上升8.1%、上升4.9%。

展望未來，中原證券認為，“保交樓”逐步成為政策底線，從未來潛在增量來看，根據(jù)該機構(gòu)的測算，未來十年我國新增住房需求合計仍有12.2億平/年，其中由城鎮(zhèn)化和住房改善所帶來的主動新增住房需求為9.3億平/年，由城市更新帶來的被動新增住房需求為2.9億平/年。高人口規(guī)模疊加改善空間支持，東部、大灣區(qū)主動新增住房需求相對更有支撐。

在政策暖風(fēng)頻吹，機構(gòu)預(yù)判2023年行業(yè)或回暖的情況下，該如何把握地產(chǎn)行業(yè)的投資機會？按上市地點來看，地產(chǎn)企業(yè)有不少都在港交所上市，被稱作“內(nèi)房股”。

中金公司在近期研報中認為，港股仍處于相對低位。該機構(gòu)復(fù)盤了典型的歷史底部特征發(fā)現(xiàn)，2016-2017年，盈利驅(qū)動的指數(shù)級別修復(fù)就是由地產(chǎn)主導(dǎo)。

地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，重要性不言而喻，市場已對政策風(fēng)向有所反饋。自11月以來，港股市場快速反彈，房地產(chǎn)行業(yè)作為對政策敏感度高的板塊之一，當(dāng)月漲幅排名第一，若以MSCI中國的當(dāng)月漲幅標準看，港股房地產(chǎn)板塊11月漲幅超MSCI中國的1倍。

具體到各房企表現(xiàn)上，哪些企業(yè)或有潛力呢？我們用銷售數(shù)據(jù)對比下。

根據(jù)中指研究院近期公布的2022年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜，從銷售額和銷售面積兩個維度看，各取前20名如下。碧桂園(02007.HK)取得了“雙料冠軍”，在今年前11個月，碧桂園無論是銷售額還是銷售面積都排名第一。此外在上述兩個指標排名上，前四名都較為一致，或能說明這4家房企的潛力。第二-四名分別是：保利發(fā)展(600048.SH)、萬科(000002.SZ)、綠城中國（03900.HK）。從第五名開始有所分化，但也都是耳熟能詳?shù)墓荆热缛趧?chuàng)中國(01918.HK)、華潤置地(01109.HK)，都榜上有名。

幾家典型龍頭企業(yè)的業(yè)績對比

對比上述幾家龍頭企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)看，鑒于部分港股企業(yè)目前尚未公布三季報，下文均以2022年半年報數(shù)據(jù)作為衡量比較標準。

1、碧桂園

碧桂園是國內(nèi)最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商之一，2022年8月，碧桂園位列《財富》“世界五百強”榜單第138位。中報顯示，2022年上半年，公司已有1070批次共計25萬套房屋如期交付，165個項目實現(xiàn)了“交付即交證”，以實際行動履行企業(yè)的社會責(zé)任、予行業(yè)以信心。2022年上半年，碧桂園實現(xiàn)收入約1623.6億元，凈利潤約19.1億元。

在中報的業(yè)務(wù)展望中，碧桂園對地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿信心。其表示，“本集團堅信，行業(yè)終會逐步回歸良性循環(huán)。中國的新型城鎮(zhèn)化進程還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，地產(chǎn)市場永遠存在。本集團仍將始終用心，努力做正確的事，持續(xù)提升自身的全周期綜合競爭力，穿越周期。”

2、保利發(fā)展

保利發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等在內(nèi)的多元產(chǎn)業(yè)體系，綜合實力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五，央企第一。2022年，保利發(fā)展位居《福布斯》世界排名第190位，榮獲行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌TOP3。

2022年上半年，公司實現(xiàn)簽約金額2102.21億元，核心城市貢獻度提升，38個核心城市銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。公司在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。上半年保利發(fā)展的業(yè)績保持平穩(wěn)，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現(xiàn)凈利潤149.24億元，同比增長1.60%；歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。

3、萬科

萬科的行業(yè)地位眾所周知，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，萬科已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018年、2019年、2020年、2021年和2022年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位、第208位、第160位和第178位。

2022年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.23億元，同比增長10.64%。

進入12月，萬科時隔15年擬開啟增發(fā)，公司大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案，將增發(fā)股份，該議案在12月20日公告董事會已審議通過。萬科上一次增發(fā)還要追溯到2007年。

招商證券點評，第一大股東深鐵集團提請股東大會授權(quán)董事會發(fā)行股份，一方面體現(xiàn)出股東對公司穩(wěn)健發(fā)展的認可和支持，另一方面表現(xiàn)出公司對“第三支箭”的積極響應(yīng)，或增厚股東權(quán)益，釋放負債空間，在行業(yè)政策反轉(zhuǎn)及基本面底部位置，將有助于公司擴表，提升市占率，更快受益于中長期競爭格局改善邏輯。

4、綠城中國

2022年上半年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）的銷售排名提升至全國第五。累計取得總合同銷售面積約539萬平方米，總合同銷售金額1128億元。

2022年中報顯示，從城市分布看，集團聚焦高能級核心城市，其中一二線城市的新增貨值占比高達90%，主要集中在北京、杭州、寧波等重點城市；從區(qū)域分布看，集團聚焦長三角和京津冀地區(qū)，其新增貨值占比分別為73%和24%，重點鞏固本集團在浙江和北京的市場地位。

2022年上半年，綠城中國取得收入647.31億元，較2021年同期的361.35億元增加285.96億元，同比大增79.1%；實現(xiàn)凈利潤48.60億元，較2021年同期的39.10億元上升24.3%，公司股東應(yīng)占利潤18.01億元，較2021年同期的24.18億元下降25.5%。

上述公司2022年上半年主要業(yè)績數(shù)據(jù)對比如下表。

從這幾家典型龍頭企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，近年來受新冠肺炎疫情和宏觀環(huán)境影響，各家企業(yè)經(jīng)營業(yè)績都受到或多或少的影響，但是頭部房企憑借強勁的綜合實力及豐富的土儲，都具備了穿越周期的能力，穩(wěn)住了地產(chǎn)開發(fā)的基本盤。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)